Lo que deberías saber antes de vender
Las cifras de referencia del mercado y las reglas fiscales que más dinero mueven, por escrito y
sin letra pequeña. Para que compares lo que te ofrezcan con lo que es habitual.
Cuánto cobra cada tipo de agencia al vendedor
Horquillas de mercado a 2026 recogidas de publicaciones sectoriales especializadas.
Cada agencia fija sus tarifas libremente y pueden cambiar: pide siempre la cifra por escrito antes
de firmar nada.
Los impuestos que paga el vendedor
Los honorarios de la agencia suelen ser lo primero que uno mira, pero rara vez son el mayor
recorte. Estos son los dos impuestos que se llevan la parte gruesa:
IRPF sobre la ganancia patrimonial. Se paga sobre la diferencia entre lo que
vendes y lo que en su día te costó comprar, no sobre el precio de venta. Tributa en la base del
ahorro con esta escala:
Escala de la base del ahorro vigente tras la Ley 7/2024. Es progresiva: no se
aplica un solo tipo a toda la ganancia, sino cada tipo a su tramo.
Dos exenciones que lo cambian todo. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes
el importe en otra vivienda habitual dentro de dos años, la ganancia queda exenta — y si
reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Y si tienes 65 años o más y vendes tu
vivienda habitual, la exención es total sin necesidad de reinvertir. Conviene comprobarlo antes de
firmar nada, porque a veces basta con ordenar los tiempos de otra manera.
Plusvalía municipal. La cobra el ayuntamiento y grava el incremento de valor del
suelo, no de la vivienda entera. Desde 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo y
pagar el que salga menor: el objetivo, sobre el valor catastral del suelo, y el de ganancia real,
sobre la diferencia entre compra y venta. Si vendes por debajo de lo que compraste, no se
paga. La calculadora usa el método de ganancia real, que es el que se puede estimar sin
tener delante el recibo del IBI.
Todo lo que gastes en vender te baja el IRPF. Los honorarios de la agencia, la
plusvalía municipal, la notaría, la cancelación de hipoteca y los certificados son gastos
deducibles de la ganancia. Las reformas con factura también suman al valor de compra. Guarda cada
papel: sin factura, Hacienda no deja restar nada.
Cinco cosas que conviene saber antes de firmar un encargo
- El IVA va aparte. Cuando te digan «un 5 %», ese 5 % es la base. Encima se
suma un 21 %. Sobre 300.000 €, son 3.150 € que aparecen después.
- El porcentaje se aplica al precio final, no al de salida. Si sales a 320.000 €
y cierras en 295.000 €, los honorarios se calculan sobre 295.000 €.
- Se paga al firmar ante notario, y solo si se vende. Los anticipos por
fotografía o marketing antes de vender no son la práctica habitual del sector.
- Negocia antes de firmar, nunca después. Una vez firmada la exclusiva pierdes
toda la palanca. Pide dos o tres propuestas y úsalas.
- Mira si hay honorarios mínimos. En pisos por debajo de 150.000 € un mínimo
pactado puede disparar el porcentaje efectivo muy por encima de lo acordado. La calculadora te
lo avisa si activas ese campo.
Los cálculos de esta página son estimaciones orientativas. No contemplan
deducciones autonómicas, coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos antes de 1995,
compensación de pérdidas de ejercicios anteriores, el régimen de no residentes ni las ordenanzas
concretas de cada ayuntamiento. Esta página tiene finalidad informativa y no constituye
asesoramiento jurídico ni fiscal: para tu caso concreto, consulta con un asesor.