Lo que deberías saber antes de vender
Las cifras de referencia del mercado y las reglas fiscales que más dinero mueven, por escrito y
sin letra pequeña. Para que compares lo que te ofrezcan con lo que es habitual.
Cuánto cobra cada tipo de agencia al vendedor
Horquillas de mercado a 2026 recogidas de publicaciones sectoriales especializadas.
Cada agencia fija sus tarifas libremente y pueden cambiar: pide siempre la cifra por escrito antes
de firmar nada.
Los impuestos que paga el vendedor
Los honorarios de la agencia suelen ser lo primero que uno mira, pero rara vez son el mayor
recorte. Estos son los dos impuestos que se llevan la parte gruesa:
IRPF sobre la ganancia patrimonial. Se paga sobre la diferencia entre lo que
vendes y lo que en su día te costó comprar, no sobre el precio de venta. Tributa en la base del
ahorro con esta escala:
Escala de la base del ahorro vigente tras la Ley 7/2024. Es progresiva: no se
aplica un solo tipo a toda la ganancia, sino cada tipo a su tramo.
Dos exenciones que lo cambian todo. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes
el importe en otra vivienda habitual dentro de dos años, la ganancia queda exenta — y si
reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Y si tienes 65 años o más y vendes tu
vivienda habitual, la exención es total sin necesidad de reinvertir. Conviene comprobarlo antes de
firmar nada, porque a veces basta con ordenar los tiempos de otra manera.
Plusvalía municipal. La cobra el ayuntamiento y grava el incremento de valor del
suelo, no de la vivienda entera. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre dos métodos
y pagar el que salga menor:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de
tenencia × tipo del ayuntamiento. No mira el precio de venta.
- Método real: (precio de venta − precio de compra) × porcentaje que el suelo
representa en el valor catastral × tipo del ayuntamiento.
Si vendes por debajo de lo que compraste, no se paga, aunque hay que declarar la
operación y acreditarlo con las dos escrituras. El ayuntamiento no hace la comparación por ti: si
el método real te sale más barato, tienes que pedirlo y aportar la documentación. Esta calculadora
hace los dos cálculos y aplica el menor.
Coeficientes de la plusvalía municipal vigentes en 2026
Son los del Real Decreto-ley 8/2023, los mismos de 2024 y 2025: la subida aprobada en diciembre de
2025 no fue convalidada por el Congreso y quedó derogada el 27 de enero de 2026. Son topes
máximos; cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes menores, aunque Barcelona aplica el máximo.
Artículo 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales,
en su redacción vigente. El periodo de generación se computa en años completos y no pasa de veinte.
Todo lo que gastes en vender te baja el IRPF, pero no todo cuenta. Sí restan de
la ganancia los honorarios de la agencia, la plusvalía municipal, la notaría del vendedor, los
certificados y la gestoría de la venta. No restan la cancelación registral de la hipoteca, ni el
IBI, ni la comunidad, ni las derramas: son gastos tuyos, no de la transmisión. Las reformas con
factura suman al valor de compra. Guarda cada papel: sin factura, Hacienda no deja restar nada.
Cinco cosas que conviene saber antes de firmar un encargo
- El IVA va aparte. Cuando te digan «un 5 %», ese 5 % es la base. Encima se
suma un 21 %. Sobre 300.000 €, son 3.150 € que aparecen después.
- El porcentaje se aplica al precio final, no al de salida. Si sales a 320.000 €
y cierras en 295.000 €, los honorarios se calculan sobre 295.000 €.
- Se paga al firmar ante notario, y solo si se vende. Los anticipos por
fotografía o marketing antes de vender no son la práctica habitual del sector.
- Negocia antes de firmar, nunca después. Una vez firmada la exclusiva pierdes
toda la palanca. Pide dos o tres propuestas y úsalas.
- Mira si hay honorarios mínimos. En pisos por debajo de 150.000 € un mínimo
pactado puede disparar el porcentaje efectivo muy por encima de lo acordado. La calculadora te
lo avisa si activas ese campo.
Los cálculos de esta página son estimaciones orientativas. No contemplan
deducciones autonómicas, coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos antes de 1995,
reducciones del valor catastral por ponencias de valores recientes, bonificaciones municipales,
compensación de pérdidas de ejercicios anteriores, el régimen de no residentes, otras rentas del
ahorro del mismo ejercicio ni las ordenanzas concretas de cada ayuntamiento. Esta página tiene
finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal: para tu caso concreto,
consulta con un asesor.